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政策利好叠加供应放量 6月房地产市场现回暖迹象

分类: 房地产

2022-07-18

     2021年下半年以来,房地产行业经历了前所未有的挑战。4月以来,中央层面多次召开专题会议,释放积极信号。包括明确守住不发生系统性风险底线,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整。

  在利好政策的加持下,进入6月,房地产市场明显好转,热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快,供求略有好转。业内人士表示,当前行业基本面的底部或已过去,房地产行业也将从“去杠杆”转向“稳杠杆”阶段。但总体来看,房地产市场仍处销售边际改善的弱复苏阶段,预计整体回暖还需时日。

  6月成交现回暖迹象

  受供应集中放量和密集利好政策叠加影响,6月房地产市场整体成交量有所好转。据克而瑞地产研究中心报告,重点50家房企在6月新推项目规模同比降幅较上月收窄15个百分点,环比上升112.2%,达到今年以来推盘面积最高水平。

  供应增加,预期改善,成交明显增加,这个现象从百强房企销售来看更突出。信达证券数据显示,2022年1-6月,百强房企累计销售金额为34771.50亿元,同比下降50.6%,较上月跌幅收窄2.1个百分点。单从6月来看,百强房企合计销售额8375.9亿元,环比上升61.3%;与去年同期相比下降42.5%,但跌幅大幅收窄17.3个百分点。以碧桂园为例,此前碧桂园发布的上半年销售业绩显示,1-6月份累计实现权益合同1851亿元,实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米。虽然与去年同期相比仍有较大差距,但从6月单月来看,权益合同销售金额达345.2亿元,环比增长20.21%,连续2个月向上调整。

  信达证券地产行业分析师江宇辉表示,随着6月疫情对房地产行业影响基本消退,华东区域销售逐步恢复正常,叠加各地政策力度加大,同比跌幅收窄,环比方面,剔除季节因素,相较2020年和2021年6月环比增速33%和17%来看,今年6月环比回暖仍较为明显。

  成交量的增加与年中业绩冲刺有关,但需要注意的是,与此前房企多以价换量手段不同的是,此轮是在房企营销折扣大幅度减少的背景下取得的。克而瑞地产研究中心报告显示,虽然有“618”促销节点,但对比“五一”期间折扣力度,6月整体折扣有限。

  多方面的回暖也让企业信心有所恢复。土地市场方面,7月12日,南京第二轮土地集中出让开启,为了扭转首轮低热,南京进一步放松了土拍规则,并在集中供地后首度出现了不限价宅地,以提振房企拿地积极性。在此影响下,南京次轮土拍表现较首轮明显趋稳,成交建面及金额大幅提升,流拍现象也较首轮明显改善。

  具体来看,44幅出让宅地中仅2幅流拍,流拍比例由上一轮的32%降至5%。其中,建邺河西热度较高,4宗地块参拍房企均达10家以上。

  克而瑞研究中心研究员马千里表示,在地方政府推地量大幅增加,尤其是优质地块增多的背景下,房企参拍积极性明显提升。同时,盈利空间充裕也给了房企信心。例如,不考虑性质较为复杂的商住及宗地用地,南京此次成交的纯住宅地房比为0.56,房地价差约1.43万元/平方米,较今年第一批次成交地块价差空间再次提升,利润可观。

  房企资金压力渐缓

  今年以来,中央层面频频发声释放利好信号,表示支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目,防范化解房地产行业风险。

  6月2日,央行相关负责人表示,要配合住建部等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解,及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序。同日,银保监会印发《银行业保险业绿色金融指引》支持绿色金融发展。6月24日深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出,支持优质房地产企业盘活存量资产,调整预售资金监管,增加房企流动性。

  到了5月,对于民营房企支持力度不断增强,碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构批准可利用附带包括CDS或CRMW在内的信用保护工具公司债进行融资的示范性民营。随后,作为示范企业,碧桂园、龙湖相继各发行5亿元公司债。此外,碧桂园在今年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

  此外,为了更好应对风险,优化企业债务结构,部分头部房企加速赎回境外债券。6月23日,碧桂园提前回购7月到期的美元票据,总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后,公司年内到期的美元债悉数偿还完毕。

  三季度有望进入企稳恢复通道

  江宇辉表示,近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖,6月30大中城商品房成交面积环比上升81%,同比下跌7.5%,跌幅大幅收窄40.8个百分点,广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比更是已恢复正值。

  “但市场并没有全面复苏。”江宇辉说,当前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复的状态,下半年仍需要更大力度的政策来稳定。

  中指研究院常务副院长黄瑜表示,短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。预计一线城市仍以微调为主,二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币政策端,房贷利率短期仍有一定下降空间,不排除继续非对称降息。

  在供给端,黄瑜预计,将继续优化调整预售资金监管政策,更好地为企业补充资金流动性,提高预售资金使用效率。降低企业税费支出,减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。

  “总体来看,三季度全国市场有望进入企稳恢复通道。”但黄瑜也坦言,恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。

  万科董事长郁亮在日前的半年交流会中指出,短期来看房地产市场已经触底,但恢复还需一个缓慢温和的过程。他还透露,万科将继续此前的股权回购计划,回购价格不超过18.27元/股。

  券商、评级机构也相继释放看好信号。日前,汇丰将碧桂园评级升至“买入”,并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。”行业总体向好,但存在分化趋势是众机构的共识。正是因为此,包括申万宏源等29家境内外相关机构同时给予碧桂园“买入”评级。他们认为,下半年随着政策持续发力,预期稳定下房地产有望缓慢复苏,央国企和资产状况较好的头部房企将在此轮获得更多的市场规模。


来源:新华网

责编:果果

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